中古住宅を検討するとき、築年数は耐震性を考えるための大切な手がかりです。ただし、築年数だけで安全性を判断することはできません。建物の構造や設計、施工状態、維持管理、過去の補修状況によって状態は異なるため、基準の節目を参考にしながら、個別の資料や建物の状態を確かめましょう。

まず確認したいのが、1981年6月1日に施行された新耐震基準です。一般に、建築確認を受けた日がこの日より前か後かが、基準を確認する一つの目安になります。建物の完成時期だけでは判別できないことがあるため、重要事項説明書や建築確認済証、検査済証などで建築確認日を確認するのが基本です。資料が見当たらない場合は、売主や仲介会社に確認し、取得できる書類や調査記録があるか相談してみましょう。

木造住宅では、2000年の建築基準法改正も確認の手がかりになります。改正では、地盤に応じた基礎設計や、耐力壁の配置、接合部の仕様などに関する基準が明確化されました。2000年以前の木造住宅だから直ちに問題があるということではありませんが、築年だけで安心・不安を決めず、設計図書や耐震診断の結果、補強工事の内容などをあわせて確認することが大切です。

売主が保管している耐震診断報告書や耐震補強工事の記録があれば、実施時期、調査範囲、指摘事項、補強内容を確認します。あわせて、屋根や外壁、基礎、給排水設備などの修繕履歴も見ておくと、建物がどのように維持されてきたかを把握する助けになります。雨漏りやシロアリ被害、地盤の不具合などは耐震性にも関わる場合があるため、告知事項や点検記録についても確認しておきましょう。

資料が不足している、建物の状態に気になる点がある、購入後に大規模な改修を予定しているといった場合は、建築士などの専門家によるインスペクションや耐震診断を検討しましょう。調査の内容や費用、実施できる時期は建物や取引状況によって異なるため、購入申込みや契約の前に、誰がどの範囲を調査するのかを関係者と相談しておくと安心です。調査結果によっては補修・補強費用が必要になることもあるため、購入価格だけでなく、工事費や入居までの期間も含めて資金計画を立てましょう。

耐震性を確かめることは、築年数の数字に答えを求めることではなく、建物の根拠資料と現状を確認し、必要な対策を購入判断に反映することです。基準の節目、建築確認日、診断・補強の記録、修繕履歴を順に確認し、不明点は専門家や不動産会社に質問して、納得できる状態で検討を進めましょう。